Contrato de arrendamiento comercial en Puerto Rico: canon bruto o neto, huracanes y desahucio

Un arrendamiento de oficina, tienda, almacén o taller es un compromiso de varios años. El Código Civil de 2020 fija reglas supletorias que las partes pueden variar por contrato — y un buen contrato las varía en los puntos que importan.

Canon bruto o neto

En un arrendamiento bruto el arrendatario paga una sola cifra. En uno neto paga el canon básico más su participación en los gastos de operación del edificio: CRIM, seguros, mantenimiento de áreas comunes, administración. Si es neto, el arrendatario debe exigir una definición estrecha de esos gastos (sin mejoras capitales, sin costos de financiamiento, con tope a los honorarios de administración), un estado anual y el derecho a inspeccionar los récords.

Quién repara qué

El arrendador mantiene estructura, techo, exterior, áreas comunes y los sistemas hasta el punto en que entran al local; el arrendatario mantiene el interior, incluidas las unidades de aire acondicionado, que en nuestro clima son la fuente más frecuente de disputas. Una obligación de servicio periódico del aire acondicionado evita muchas.

Huracanes y otros siniestros

Después de un siniestro, el arrendador debe decir dentro de un plazo si las reparaciones pueden completarse en un tiempo razonable; si sí, repara y el canon se reduce por la parte inutilizable; si no, cualquiera de las partes puede terminar. El seguro de propiedad del arrendador debe incluir tormenta de viento y terremoto, y cada parte renuncia a reclamar a la otra por daños asegurados.

Cesión, cambio de control y subordinación

El arrendatario no cede ni subarrienda sin consentimiento, que no puede denegarse irrazonablemente. Una venta del negocio del arrendatario suele contar como cesión: negócielo antes de firmar. Si el edificio tiene hipoteca, el arrendatario debe exigir que la subordinación venga acompañada del compromiso del acreedor de no perturbar su posesión.

Incumplimiento, desahucio y fianza

Tras aviso escrito y un período para subsanar, el arrendador puede terminar y recuperar la posesión mediante el procedimiento sumario de desahucio, volver a arrendar y cobrar la diferencia, con el deber de mitigar. Una fianza personal del dueño del arrendatario, limitada a un número de meses de canon, es el punto medio habitual.

Permisos e inscripción

El arrendatario necesita el permiso de uso (OGPe o municipio), la patente y el registro de comerciante antes de abrir. El contrato es privado; para inscribirlo en el Registro de la Propiedad hay que otorgarlo como escritura pública.

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